返回顶部
首页财经深度 > 正文
分享
万达“断舍离” 记者:王欣芳       2017-07-26 标签:深度


▲2016年9月,航拍未拆迁的万达文旅城片区。陈建伟/图


万达文旅城:来济南这一年

2016826日,万达集团与济南市政府签订协议,将投资630亿元建设济南万达文化体育旅游城。公开信息显示,这将是国内万达第13个超大型文旅项目,也是全球首个文化、旅游、体育、商业超大型综合体。

当时,济南楼市刚刚开启新一轮上涨趋势,持续观望的买楼者正在犹豫要不要出手。济南要建万达文旅城的消息一出,房价顿时热度袭人。

文旅城地址选在港沟街道潘庄、田庄村,比邻经十路,片区内有山有水,西部莲花山上葱葱郁郁,韩仓河横穿其中】,这条河发源于历城区港沟镇南部山区,汇入小清河,是济南东部一条重要的南北向排水通道。

这里有建起和在建的多处楼盘,其中不乏成熟社区。但隔经十路相望的南侧却多为村落,少见楼房。

9月开始,本刊记者曾数次到此探访。这里的民居是典型的城郊风格,没有城市社区的统一规划,也缺少乡村的田园生气。半新不旧的居民楼上有各色的加盖楼层,有些年数久远,红或蓝色的墙面长出杂草,有些甚至濒临坍圮。也有少数新加盖的房子,还没封顶。加盖的楼层大多出租,租房广告飘忽不定的贴在各处墙面上。

“近十来年一直说要拆迁,又没有确切消息。”去年三月,田庄和潘庄的居民收到房产冻结通知,传言纷纷,直到夏天才确定是万达选中了。秋天,潘田两村相关拆迁补偿标准公布,村民可选房屋安置或货币安置。房屋安置每人安置面积47平,货币安置每人47平内按13620/平方米补偿。如果加上各种搬迁奖励,房屋最高可补偿至16500/平方米左右。

13620/平方米的标准不可谓不高,却也没有想象中高。事实上,万达文旅城的签约已经对原本涨势颇凶的东部,特别是周边房价显现出助推作用。位于潘、田两庄对面某在售山庄,2014年开盘价格7000余元,两年间攀升至近16000元。但文旅城落地的消息则令其一夜之间每平方米又涨近4000元。不止于此,大量选择回迁的居民需求旺盛,促使周边房屋租金也渐次攀升。

尽管如此,当地居民对回迁后的新居,以及将会落地于此的万达文旅城充满憧憬。潘、田两庄的拆迁工作完成迅速,甚至屡次刷新济南市拆迁的最快纪录。比如潘庄商业街的拆迁工作,从入户走访到签订拆迁协议,再到全部拆除,仅用了6天(144个小时)时间。

今年331日,历时5个多月的万达文旅城项目拆迁宣告完成。按照规划,这里将建起一座令人眼前一亮的万达文旅城,计划2017年开工,2021年开业。项目包含万达茂、室外主题乐园、冰篮球馆、鲁秀、酒店群、滨河酒吧街六大业态,还将空降一座六星级酒店。根据其创意方案,主体乐园周围不设高层建筑,大家在乐园里不会被高楼阻碍视野。此外,文体旅游城内还规划了一家国际医院,旨在推动济南医疗水平的提高。

济南万达文旅城像其他十余座兄弟项目一样备受关注。从济南到南昌、从青岛到合肥,这些万达文旅城紧紧包裹着上海的迪斯尼乐园,形势暗合王健林的凶猛抱负——有万达在,让上海迪士尼20年不赚钱。

如今,熟化的土地覆盖着绿色的防尘网,静待万达的接收。630日,济南潘田片区整体出让16宗地块,拍卖限定了严格的竞拍资格,包括世界500强、不少于10个的五星级酒店、与国际篮联冰联有合作伙伴关系等。“指腹为婚”中,大连万达商业地产股份有限公司以66.75亿元底价悉数拿下。据测算,16宗地块中有11宗为居住地块,总用地面积达72.34公顷,约占其总拿地面积的73%,平均拿地楼面价在2800/平方米左右。

有关济南万达文旅城的最新消息发生在710日。在济南经十路与凤鸣路交汇处西南侧,济南万达文旅城首个施工项目文旅城展示中心全部建成。建筑三面环水,造型犹如一朵粉色荷花。透过它的玻璃穹顶俯瞰,犹可见到一座巨大沙盘——那是济南万达文旅城的整体规划展示。

这是一个挺好的开端。如果当天没有传出项目即将“易主”的消息的话。


▲7月10日,万达集团董事长王健林(左)与融创中国董事会主席孙宏斌敲定了总额达631.7亿元的交易。


“真相”之前

“有关这项交易,有点没看明白。”山东大学教授、济南市房协房地产开发与市场研究专委会专家李铁岗接受采访时,很直接地表达了意见,“其中的交易标的、交易方式和交易战略需求,都颇值得玩味”。

“这项交易”是指万达商业与融创中国的协议。710日,万达商业与融创中国签订转让协议,融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。同时,双方宣布万达和融创同意在电影等多个领域全面战略合作。

消息首先披露在万达官网上。照片中交易双方的“老大”、王健林和孙宏斌坐在一张简洁的办公桌前,桌上放着一个计算器。对此,王健林的解释是:“转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”

这场“断舍离”来得太突然。就在前一周,王健林曾在云南省领导主持的一次宴会上表示,万达集团计划在云南省投资320亿元来打造一个集医疗服务、假日度假酒店和商业设施于一身的城市规模项目。而在6月底,王健林还宣布在哈尔滨启动总投资400亿元的万达国际城项目。现在,包括这两者在内的13个项目,都被王健林整体出售给了融创控股。

翌日早间,融创发布公告,表示其拟分四次支付完成对13个万达文旅城和76家酒店的购买。其中,前三笔融创总计付款335.95亿元,并在万达收到后30日内,将酒店资产过户给融创。第四笔付款则需要万达提供帮助,按照约定,万达将通过指定银行向融创发放贷款296亿元(期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率),融创收到该贷款后2日内,向万达支付剩余对价295.75亿元。

信息量太大,又很敏感。记者就此联系济南本地相关公司和房产咨询机构,其均表示接到通知,不方便评论。但即便如此,市场上众说纷纭。

有人说万达要降低负债。因为王健林说过,转让项目能大幅降低万达商业的负债,万达战略会随之做出调整,首先是全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等;也有人说这是融资安排,整个交易中,万达文旅项目维持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变“四个不变”。这不像是股权过户的交易,更像是一种暂时性的融资安排,即由融创代替万达让原有的负债能够延续下去。

有人说万达商业正在A股排队IPO,目前排在65名。回A最大的不确定性在于被定性在“房地产板块”,目前房地产公司IPO几乎停滞,轻资产运作有助于万达商业尽快回A。还有人认为是双方的战略重组,融创收购万达文旅,在开发领域实力大增,可持续发展能力增强了;万达接手融创的乐视盘子,直接以乐视网为载体回A,聚焦文化产业轻资产模式,弥补万达院线只有线下没有线上、只有大屏(银幕)缺乏中屏(电视)和小屏(手机终端)流量入口的短板;乐视也有个大财主入主,实现产业联动。

“也许就像事情表现出来的这样,也许有更深层次、更复杂的原因和道理。没有披露之前,真相并不好说。”在李铁岗看来,这次出售显然与王健林之前有关文旅项目的规划冲突。资金结构变化也可能会导致开发格局的变化,“后期也许会引入政府PPP项目也未可知”。


▲7月10日,济南万达文体旅游城首个施工项目文旅城展示中心全部建成,建筑的颜色和外观与荷花十分相似,远处是大片熟化的土地。


融创孙宏斌:想做老大许多年

七月第一周,济南两个新增楼盘项目加推即告罄。其一是位于济南西客站片区的财富壹号融悦,该楼盘此次加推的价格在13500/平米左右。

财富壹号融悦背后,就是这次交易的另一方融创中国。

2014年,融创中国操盘济南财富中心项目。这是融创在济南的首次亮相,从开盘后一直以高端著称。此外,融创在济南开发的中新国际城、财富壹号项目先后亮相,房价同样一路上扬。

中新国际城项目于20167月份开盘,之后从8000/平米到约12000/平米,价格一路上扬。财富壹号也从8500/平米涨至如今的13500/平米,成为西客站片区同类型最贵楼盘。而根据公开的拍地信息,上述项目所在地块的楼面价均不超过3000/平米。

融创在济南的步伐,恰能够反映出孙宏斌带领下融创的高速运转。近年来孙宏斌和他的融创中国一直处于“买买买”的状态下。孙宏斌曾说,地产行业并购的就是土地的价值。从去年底起,融创就没有去高价抢地,融创现在大部分的土地储备都通过收购来获取。

与之相对应的是,融创中国有着强大的销售能力。公开数据显示,融创中国继2016年实现合约销售金额同比大幅增长121%之后,于2017年上半年延续强劲态势,合约销售金额同比增长94%1090亿元。相比其2100亿元(同比增长40%)的2017年全年销售目标完成率达52%

孙宏斌曾公开表示,房企只有尽快将规模做大,提高市场占有率,才能生存,因为房地产行业总的规模达到了10万亿,增长已经很有限了,现在前百名房企占市场规模40%多,前十强占20%多,下一步5-10年左右,前百名会占到市场份额的70-80%,前十强会占到35-40%,这样的话,前十强平均就要有4000亿的规模。

从这个角度看,孙宏斌和万达的交易方案绝非一次简单的资产易手,融创或许只是有意扩充储备的“大地主”,顺带当一回酒店资产的“搬运工”。