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2018楼市关键词 记者:许诺       2018-02-06 标签:封面故事


▲2017年4月20日济南楼市调控新政施行后,房管局交易大厅持续人满为患,排队号达到了700余号。


关键词一:“租赁”成风口

13日,在吉林松花湖畔举办的媒体交流会上,万科集团商管运营总监刘肖提到了一个印象深刻的案例:济南的一对年轻人相识于泊寓,然后组建家庭,住进万科城,如今即将为人父母。故事虽然简单,却准确的描述了当代年轻人的一种生活状态。

泊寓是万科推出的长租品牌,自2016年开业至今,已经在济南开出7个项目,拥有1500个房间,满足租客多样化需求。这些房间风格简明,布局简单,一张床,一面书架,单人桌椅就组成了年轻人的宅居场景,也为他们提供了栖息之地。

除泊寓外,代理公司世联行在济水上苑打造的红璞公寓已营业多时;龙湖地产也将进军长租公寓。

企业之外,由政府主导的“国家队”也正在摩拳擦掌,准备入场。2017年年底,山东省公布了32家首批住房租赁国有重点企业名单,覆盖17市。根据要求,到2020年,全省要培育100家省级住房租赁示范企业,带动住房租赁行业品牌化发展。

以济南为例,济南市房屋建设综合开发公司和济南市房地产发展集团总公司这两家在32家国企之列。济南还将支持市投融资平台、相关专业机构开展住房租赁业务,推动建设租赁型住房试点,比如出让租赁专用地、新建项目配建、集体建设用地建租赁房等。

租赁市场的风口来自于2017年的一系列政策。

过去一年,在常规“五限”调控的同时,集体建设建租赁房试点、租售同权、共有产权等政策频出,似乎预示着未来中国租房时代的前奏。

20177月,住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房。

随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。被部分专家解读为正式开启我国租房时代。

链家研究院院长杨现领表示,租赁市场和交易市场本身就是两个非常重要的房地产市场的组成部分。而且两者是相互联系,相互融会贯通的市场。租购并举并不是说把租、购对立起来,其实是要打通两个市场之间的联系。

“租赁市场本身就是房地产长效机制建设的一个非常重要的组成部分,这个长效机制本身不仅仅是包括交易市场,也就是购的市场,也包括租的市场。而且从房地产市场的发展现状来看,长效机制确实已经在路上,主管部门已经把租赁当做一个非常重要的一个方面来推行了。”杨现领认为,租赁市场未来的发展,核心在于怎么样从现阶段的供应端能力的初步形成,过渡到需求端能力的逐步释放。

杨现领说,从长远来看,中国租赁市场发展,最终是要看租赁需求的释放。这种释放既要来自于收入的增长、就业机会的增加、社会保障的落实跟进,以及同权政策的实施,同时主管部门对租赁市场支持的核心动作要有一些关键的进展。比如,租金怎么样能够抵税,公积金怎么样能够去更大的力度去支付租金。还有就是怎么样能够用金融创新保险的形式,把目前押一付三的方式能够运行到月付等比较灵活的方式等等,这里面需要扩大需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,旧模式下的租赁市场和制度,还无法融入到长效机制发展之中。租赁市场发展要真正融入到长效机制中,关键就要形成新时代的特征。一个完美的租赁市场和制度,应该由三大基石组成:信用租房、租售同权和租金证券化。

22日,济南市高新区孙村片区4宗住宅用地底价成交,济南首宗租售同权地块就在其中。根据挂牌文件,这个地块上建成的房子要优先租赁给驻区企业职工。而租房者的条件也有明确要求,须为在高新东区签订正式劳动合同的在岗职工,并提供连续24个月以上社会保险缴费证明(或个人所得税连续24个月以上纳税证明)。


关键词二:土地供应多元化

115日召开的2018年全国国土资源工作会议对农房和商品房提出了突破性的改革措施。国土资源部部长姜大明表示,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。此外,研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

这不啻为一则爆炸性消息。当房企们还在为土地储备——建屋卖房的口粮疲于奔命之际,政府突然宣布正在研究让包括宅基地在内的农村集体用地入市的方法,这意味着过去房企无法利用的、大量的土地资源有望入市。

事实上,“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”在去年就已经开始了试点。2017828日,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。

上海易居房地产研究院提供的数据显示,截至201710月份,易居研究院监测的50个典型城市土地储备规模的同比增幅已保持了连续12个月的同比正增长,且增幅有扩大的趋势。

城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量,属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴,它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。

“应该说房企和城市的补库存战略正积极开展。大体上说,供应方面预计都会有所增加,因为实际上2016-2017年的去库存政策还是很不错的,所以总体上说会有类似的积极供地和补库存的导向。”严跃进认为,未来一年土地供应方面预计会增加,而且结构方面会有调整,尤其是类似租赁公寓等内容。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,目前房地产市场库存比较紧张的是一二线城市,所以2018年一二线城市的土地供应应该会更多,增长的更快。但是三四线城市因为数量较多,总量上还是占主体地位,应该会占到60%左右。

“一线城市土地招拍挂越来越少,偏向于租赁和保障性住房供地,二线城市基本上商品住房、租赁和保障性住房会同步增加。而三四线城市还是会以商品住房供地为主。”李宇嘉说,未来土地供应中,完全的招拍挂会越来越少,热点城市的土地供应更多地偏向于租赁,而且库存较低的商品住房的用地也会明显增加,集体土地入市会大规模地铺开。

官方公布的数据显示,2017年开发商拿地的热情呈上升态势。据国家统计局统计数据,20171-11月份,房地产开发企业土地购置面积为22158万平方米,同比增长16.3%。根据北京市官方数据,2017年该市的土地出让已基本完成,仅从数据上来看,2017年土地市场呈现出供应量大远超往年。

在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松看来,房地产市场的土地制度和政策层面,要根据市场供求的变化前瞻性地供地,既不要因为土地供应过量带来明显的供给过剩问题,带来所谓的去库存等问题;也不要因为人口大规模流入,进行人为地限制土地供应,造成供应不足、从而导致土地价格暴涨、市场预期变化。

关键词三:争议房地产税

20171220日,中央经济工作会议闭幕当天,《人民日报》刊登了财政部部长肖捷的署名文章《加快建立现代财政制度》,其中提到对“个人住房按照评估值征收房地产税”,并给出了税收法定的时间表:力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该文同时称,在房地产税立法还在路上的时候,现在就谈征收模式和估算方式为时过早,所有的征收方式只能算是一种思路。文章将房地产税话题的热度推至顶峰。

房地产税被很多业内人士解读为抑制房价的重要措施,并被当成房地产长效机制的组成部分。加快房地产税立法是在党的十八届三中全会提出的改革任务,因这部法律涉及面广,涉及利益多,受到的关注也最大。201734日,在十二届全国人大五次会议新闻发布会上,大会发言人傅莹表示,2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中撰文表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,逐步建立完善的现代房地产税制度。

事实上,中国的房地产税试点始于20111月,选择了上海和重庆两个城市。其中,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%~1.2%

然而直到现在,“房产税该不该征?怎么征?征多少?”的讨论仍在进行。20174月,财新周刊曾提及,房地产税法初稿已被论证过,但由于出台房地产税在法理上争议较大,以及拥有多套房人群的强烈反对,初稿被“搁置”。当时媒体预测,房地产税近5年内都不会出台。但最近三个月,相关政策信号密集,似乎房地产税已经箭在弦上,不得不发。

狂欢、惊险、失落和迷茫的2017年,炒房客们经历了最寒冷的冬,征收房产税的消息则是他们2018年的第一场雪:“现在最大的风险是房地产税再叠加销量断崖,其他都不算事儿。”一位名为赵先德的炒房者算了笔账,按1.5%的世界通行税率计算,他当前持有的房产每年至少要交30万元房地产税,会对资金链造成不小的压力。

国家信息中心首席经济学家范剑平认为,“房地产税肯定会推出,但绝不会让房价下跌,在有些供不应求的城市甚至会助涨房价。因为业主会把房地产税转嫁到房租里,租房子不划算,就会改成买房子。这样的话,买房子市场供求会打破,朝着涨价的方向变化。应该说全世界都没指望把房地产税作为调控房价的工具,中国也一样。”

在摩根大通中国首席经济学家朱海斌看来,以往人们担心一旦引入房地产税,可能会对房地产市场形成比较大的冲击。从这个层面来讲,与过去两三年相比,目前整个房地产市场库存量明显下行。房地产市场供求关系的变化是正式启动房地产税立法程序比较好的时机。

关键词四:科技赋能住宅

从阴冷潮湿的洞穴到高耸入云的大楼,从粗犷豪放的原始村落到精致优雅的现代建筑,科技一直是住宅人类住宅演变史的关键环节。

1982年,我国开始由建筑学会牵头组织全国设计竞赛,设计包括最初的如何使住宅更节能更舒适的理念,80年代中期开始在全国开展全国住宅建设试点小区工程,从规划设计理论、施工技术及质量、新技术应用等方面,推动我国住宅建设科技的发展。

十年之后的1992年,国家建设部推出健康住宅试点项目,健康住宅从起居厅的启用、入门玄关、储存空间、成套厨卫,公私分区、干湿分区、动静分区等注重功能关系,中国住宅向科技住宅的概念又进了一步。1998年中国开始进入市场化住宅时代,人们对科技住宅节能有了更多的期待。

但是没有哪个时代,像今天这样,将住宅与科技更紧密的联系在一起。新材料、新技术的应用使楼房更加舒适与科学,互联网和AI则使家居更加智能,也更人性化。

在济南南部大盘领秀城,济南首个百年宅项目公园世家已无在售房源。这个示范工程的先进之处在于采用了全新的“SI建筑体系”,即住宅的结构体 SSkele?ton)与填充体 IInfill)完全分离。结构体的承重结构骨架具有高耐久性, 且固定不变。内部空间可根据居住需求和个人喜好灵活变幻, 满足家庭全生命周期的居住需求。同时,管线分离, 智能检修系统,全热式交换式新风除霾系统,外墙内保温技术、干式地暖集成技术同层排水系统,整体厨卫技术等10大核心技术的应用更是令市场趋之若鹜。

实际上,越来越多的新楼盘打出了“智能”“智慧”“科技”的卖点,开发商乐意以“智能”一类的概念来吸引市场。

1995年,比尔·盖茨在《未来之路》中就下了论断:“未来没有配套智能家居的房子,就是毛坯房!”他用七年时间建起的未来屋如今正成为人们的标配:入户红外感应自动识别、车牌远程识别、室外WIFI覆盖、多重智能门锁……虽然我们不能对2018年的楼市走向妄加判断,但科技为楼市带来的是由内而外的产品革新,以及生活方式的全面变革。