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济南楼事三人谈 记者:       2018-07-10      点击量:185次 标签:封面故事


▲作者系筑建股份首席战略官、山东房拓房地产研究中心主任。


下半年房价不涨了

□陶晓智

央行降准之后,紧接着627日,央行货币政策委员会召开了第二季度的例会,例会内容很多,提到了贸易战、货币政策,也提到了房地产。

抽取相关的内容来看,它弱化了对外部环境和国内外经济金融联系,认为内需对经济的拉动不断上升,外贸依存度显著下降,应对外部冲击的能力增强。也就是说,在贸易战下,我们将更重视内部对经济的作用。重视内部会让房地产唱大戏吗?从目前信息来看,不会。

再具体点儿看,625日,国开行总行宣布所有棚改合同审批权限上收总行,由总行来审批。过去的货币化拆迁安置将改为实物安置为主,去杠杆明显,对这些城市过热的房价是釜底抽薪。

同一天,住建部会同中宣部、公安部、司法部等七个部委,联合印发关于在30个城市整治房地产市场乱象的专项通知。从这些举措能够看出,政府不但是要加大房地产的调控,且手段将越来越丰富、目标越来越精准。整治时间是从20187月初到12月底,这基本是在告诉市场,从2016930日以来的房地产调控,到今年年底依然不会放松。

我之前提到过,今年下半年开始到明年,是房地产企业还债的高峰期。据统计,房地产企业的债务,2017年到期的规模是1000亿,那么2018年大约是2100亿,明年将达到接近4100亿,那么是2018年的两倍、2017年的四倍。

数据同时显示,40家典型上市房企今年融资渠道全面受阻,需要依赖于销售回款来改善现金流,在调控不放松的压力之下,销售会放缓,房地产企业的资金压力会越来越大。

七部委要整治的30个城市,有北上广深、天津、济南等等,包含了一线城市和强二线城市,也包含了大部分的省会城市,辐射范围之广,在这一轮调控当中是前所未有的。这对其他城市也会起到很强的震慑作用。所以我推测,今年下半年,90%以上的城市房价上涨的通道基本关闭,房价会稳定一段时间。

有些买房的朋友不妨等等看。下半年的推盘量多、可选余地大,部分房企、部分项目可能会因为资金的压力,而选择低价开盘,或者是选择促销来回流资金。

当然,这是对刚需和刚性改善而言的,那么投资的可以先歇歇了。


▲作者系三庆实业集团董事长。


房产“高周转”时代结束

□吴立春

最近楼市很多舆论,比如“去房产”化,再过个一二十年是不是就没有“房地产”公司了,个人认为,这种说法更多的是为“博眼球”。 这要看我们怎样定义“房地产”?如果把房地产作为一个与土地和房子相关的行业,包括买卖、租赁等在内,那么这个业态不可能消亡;如果把“房地产”作为一个“买卖房屋”的高周转行业,可能这个市场已经结束。

个人认为,未来10-20年,以快速周转为特征的房地产市场肯定不存在了,中国房地产一定是趋向于寡头经济的阶段:有品牌的大公司凭借快速募集资金的能力迅速占领各级市场,包括买卖和租赁市场。

任何行业的发展都有它的最佳时期,但是回过头来,可能你当时并没觉察到。过去20年房地产作为国家支柱型产业,是由于它满足了市场需求,并带动了大批中下游产业的发展。现在来看,中国房产市场又到了一个新的起点,需要重新定义。但政府的本意是希望这个行业健康发展,所以它肯定会长期存在。

中小企业如何生存?我们认为一定要把握政策热点,找准生存空间。

现在的房地产市场已经不是十几年前的市场,政府的规划水平、老百姓的需求、地产商的水平都在提高,大量的中小房地产企业将不能存在。专业的事情必须由专业的大型房地产公司来做。也就是既要有资金、又要成本低,产品有质量保障、物业管理跟得上,才能跟得上市场的发展。未来,快速周转的属性一定会退出,房地产市场一定是持有型市场,当然,持有的物业既可以是别墅住宅,也可能是商业写字楼,也可能是工业厂房。

经过前期高周转阶段的发展,资金积累没有问题。所以我们目前也开始进入资本市场,比如参股商业银行、私募基金等。此外,我们还有非盈利性教育机构——三庆凯文职业技术学院,即将升级为大学。投资、教育、不动产目前是我们集团的三大重点。

另外,济南市东南西北都在进行工业园区建设,我们积极与政府部门沟通需求,发挥房地产公司的优势,整合资源,进行工业地产的开发。今年我们拟实现四个工业产业园的建设。对接政府和市场需求,整合资源,迅速实现项目的销售、出租、招商,这正是房地产公司的优势。


▲作者系山东财经大学二级教授、博士生导师,山东财经战略研究院院长。


济南的三个魅力新社区

□张志元

对于下半年济南的房地产市场走势,基本的预判主要有三点:第一,房价上涨的预期依旧存在,市场观望的气氛会更加浓厚。第二,改善性需求将继续稳定增长,市场竞争仍会加剧。第三,未来房地产调控政策依旧不会松懈。

从未来济南市的规划以及目前楼市的整体走向来看,“富有魅力的新社区”应该是以片区式的形式出现在济南市的边缘位置而绝非城市中心。我们从交通条件、地价以及城市发展红利三个角度分析后得出,有三个片区的发展值得期待:

一是济南西部的西客站片区。济南市即将落成的地铁R1线是西客站到大池东,交通的便利性与房地产价格是正相关的,地铁对城市和区域的影响在建成通车后会逐步显现, 尤其对房地产价格的提升将愈加明显。未来西客站综合交通枢纽与片区产业结构、城市配套融合发展, 初步实现“站城融合”,形成槐荫区新的西客站商务核心区和居民生活区,故而此片区的成长空间十分巨大。

二是地价不断出现新高的唐冶片区、孙村片区、郭店片区。土地的高成本、交通线的贯穿以及济南“东拓西进、南控北跨”的规划布局势必也会带动规划区内房价的上涨。

三是近黄河的天桥区以及济南市的北部地区。如今济南市大力推进“携河发展”,给长期以来的价值洼地济阳、天桥带来了千载难逢的发展机遇。“三桥一隧”工程陆续开工建设,并同步规划预留了轨道交通、慢行交通、公共交通空间, 建成后汽车、地铁、行人将同步穿黄, 为北跨和携河发展创设了良好的交通设施条件,济南地铁、新东站建设更是如虎添翼。

此外,济南“新旧动能转换”先行区位于济南市区北部, 规划面积约1000平方公里,先行区坚持规划引领, 高标准绘制发展蓝图,城市发展红利也将推动房价上涨,因此该片区未来的发展也是不可估量。