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本土房企成长记 记者:许秀静       2018-07-10      点击量:254次 标签:封面故事



▲鲁能地产起步济南,随后向全国扩张。图为鲁能地产开发的泰山7号楼盘。许秀静/图


大幕初启

中国房地产全部的光与暗,都是从1998年的一纸文件开始的。

是年6月,全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后,国务院在73日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式开启了以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝,“市场化”成为了住房建设的主题词。

“房改”拉开了中国市场化进程中“第三次财富浪潮”的大幕。回首往事,绝大多数普通人会发出嗟叹“后悔当年没有多买几套房”。

1997年,已过而立之年的吴立春从加拿大归来,开始创办三庆地产。拥有多年海外创业经历的他,恰好踩准了市场的鼓点。

坐落在燕子山路的三庆燕柳园,是他给济南人献上的第一部“作品”。此后,三庆又相继开发三庆·燕庆园、三庆·汇文轩、三庆·枫润山居、三庆·枫润商务大厦、三庆·新馨家园、以及“世纪财富中心”、长清“大学商业街”等十多个项目。“各项目的开发建设均借鉴了国内外先进的开发理念和施工管理经验,迎合各级市场的需求,取得了良好的业绩”。

回望当年,与三庆同样成长起来的济南房企,耳熟能详:齐鲁置业、普利房产、天业房产、海蔚置业、三联房产、市开发房产、二建房产等都曾是地产“红人”。

大批出自本土开发商之手的项目也吸引了首批市场化购房者出手:中创开元山庄、永大清华园、中联花园、普利利东花园、中齐泉印兰亭、汇科旺园、三箭如意苑等,这些本土开发商推出的项目,规模虽然不大,但因地处城市黄金地段,跟传统公房相比更高级、更舒适的品质感,轻易俘获了泉城置业者的心。

可以说,1998-2008房改后的十年,是房企们快速成长期,本土开发商的日子也过得“从容滋润”。曾有媒体表述如下:

10年之前,济南地产市场刚刚迎来第一批外来“野蛮人”,当初的本土地产商规模还不足以与外来品牌抗衡,但市场认可度依旧很高,房地产行业如火如荼,各家都赚得盆满钵满,没有太多的顾虑和担心,济南城还有着大片未开发的黄金土地,大家你一块,我一块,干得热火朝天。房地产市场一路高歌,发展迅猛,造就许多成功企业,富裕一方经济,推动消费增长。


▲知名家电销售公司三联集团在涉足房地产后,遗留给济南一座房地产烂尾项目彩石山庄。许秀静/图


大盘时代,资本角逐

2002年,阳光100国际新城亮相济南,因其是济南首个超过百万平米的体量以及“外来大鳄”的开发商身份,在省城房地产市场引起了巨大的震动。新世纪之初,外来开发商在济屈指可数,与阳光100同期的有外海、新世界等地产公司。

2007年开始,国内知名地产大鳄陆续进驻济南。这一年2月,海尔集团取得了全运村项目的开发权;同年10月,保利山东置业集团有限公司成立。

2008年的济南地产也特别热闹:天鸿地产3月份拿下田园新城地块,成为登陆济南北部的首个“造城”项目;中海地产济南公司成立,开始大手笔开发;海信地产在济南的开发面积战略储备达到百万平方米;年底,海尔地产、绿城置业联袂开发的海尔绿城全运村开盘,省城楼市一度沸腾。

此后,愈多知名房企入驻济南,其中不乏一线大牌。20097月,上海绿地地产高调进驻济南,随后北大资源、深圳华强、恒大集团相继而来。

20101月,恒大拿下长清区长清大道北地块,之后绿地地产相继拿下西部腊山、西客站片区8宗土地,外来房企开始争抢济南市场。

2012年,万科来了,济南楼市再度震荡。2013年龙湖入济拿地,2014年初项目亮相;紧接着,荣盛来到济南,一年内拿地开发,取得销售佳绩;随后融创也悄然落地,售楼处迅速建成开放。这一年,还有中弘、中垠、德润、立天唐人等开发商卷土而来,省城楼市再次掀起“群狼入侵”的高潮。

随着2017630日长清区东铺社区竞拍结果出炉,一个在济南人看来有些陌生、业内却再熟悉不过的地产豪门——招商蛇口,借此次拿地成为进入济南市场的第17家全国房企Top20强。这一年,通过拿地在济露面的外地房企还有:和昌、中骏、泰禾。

据统计,恒大集团、保利置业、华润置地、中海地产、绿地集团、世茂地产、金科地产、绿城置业、龙湖地产等30余家一线开发商已经成为土地市场、开发市场、销售市场的绝对主力,加上本土的房地产巨头鲁能地产、重汽地产、鲁商置业等,驻济开发商之间的竞争,已经逐渐升级为国家一线开发商之间的竞争。


▲山东大舜天成置业有限公司是济南老牌房企,2012年,旗下“中国盒子”项目爆出交房难事件,之后其多地项目陆续出现停工、停建、烂尾、延期交房等状况。


“煮熟的鸭子飞走了”

僧多粥少。随着地产大鳄的大批进驻,在土地资源的争夺上,本土企业,尤其是中小公司几陷无米下炊的境地。

“房地产行业发展到今天,已经是资金密集型的行业,全国性的房企在资金、管理、运营等方面都更有优势。尤其是在土地市场上,土地拍卖所需金额越来越大,大型开发商的优势也就越来越明显。”一家地产机构从业者认为。

“济南的土地政策以前叫做‘一、二级联动’。‘一级’市场,就是指土地熟化拆迁;‘二级’市场是指土地拍卖。‘一、二级联动’,就是指如果你能拿到土地熟化权,在后期土地拍卖时就可以附加条件,甚至以底价拿到土地。”某本土地产人士介绍,“在以前,大型开发商一般不愿意介入到拆迁领域,所以本土开发商就可以先拆迁,然后拿地。但‘一、二级联动’的政策在20166月底终止,熟化企业在拿地时不再有优势。”

“一、二级联动”政策的终止对市场有利有弊。“好处是更透明了,大家都在同一起跑线上,通过拍卖拿地。但对于中小房企来说,由于资金实力较弱,就很难拿到土地了。”该人士说。

2016年的土拍市场行情为例:推出119宗土地,成交了106宗,其中主城区居住或商住混合用地共67宗。

在这67宗土地中,被全国性房企拿走的共48宗,拿地企业包括绿地、龙湖、中海、万科、荣盛、路劲、帝华等。

另外,全国性企业与本土企业的合资公司拿到4宗。这4宗土地皆由本土企业负责拆迁熟化,由全国性企业负责开发。

鲁能亘富拿到1宗。鲁能亘富通常被认为是济南本土开发商,但实际上它的总部也已迁至北京。

济南本土中小开发商只拿到1宗———由济南明湖天地建设发展有限公司拍得,这批靠熟化人资格拿到的土地,成为济南最后一批“一、二级联动”的土地。

一些没赶上政策末班车的房企,甚至“连煮熟的鸭子都飞走了”。

2016921日的土地拍卖中,全福立交桥西北角某地块,原本已由将军集团旗下的山东将军盛世房地产开发有限公司中标,并出资进行熟化。按规划,要安置187户将军集团的职工,另外有400多套房子作为商品住宅对外出售。据称将军集团的职工已经交了一部分钱,只等将军盛世参与竞拍,拿下地之后就可以开工建房了。

在此之前,这类棚改项目一般是谁熟化谁开发。但“6·30”土拍新政出台后,这块土地遭到多家房企“围攻”,最终荣盛地产以5亿余元的总价拿下了该地块,将军盛世只能把前期熟化的土地拱手相让。

在市场和政策的双重压力下,本土中小房企的生存空间越来越小。

本土企业的突围之路

在接受专访时,吴立春曾表示“与狼共舞,出路只有两条,要么自己变成狼,要么成为狼的猎物”。吴立春感慨到:未来济南房地产市场将面临大洗牌,这种洗牌是建立在资金基础上的,谁拥有更多资源、更多资金,才能在新一轮大洗牌中胜出,才不至于被淘汰。

如今吴立春麾下已拥有子公司12家、参股公司5家,控股高等教育专科学院1所,开发足迹遍布山东16地市,他也由一个单纯的地产开发商变成了兴办教育、投资新能源等行业的多面手。

谈及未来的发展,吴立春说:“我们80%的精力还是放在老本行上,立足目前资源建设精品工程。第二条主线是教育。我们拥有目前济南民办高校最好的学校,包括最大的投资,最好的老师,最好的教学环境。”按其计划,三庆创办的山东凯文职业技术学院,将继续扩大招生规模,打造民办高校样板学校。三庆第三个投资方向涉足新能源行业,目前成立了久兆新能源科技有限公司、山东宝雅新能源汽车股份有限公司,产学研相结合,致力于高品质磷酸铁锂电池组系统集成研发、制造,以及新能源车类产品、燃料电池、电动汽车高能动力及专用传动机构等研发与生产,积极推动新能源电动汽车的产业化发展。

作为一家拥有40余年发展历史的本土责任房企,山东绿地泉控股集团可谓国有房企转企改制的典型代表。

甸柳庄小区、八里洼小区、燕子山小区、佛山苑小区,一个个耳熟能详的小区名,记录了绿地泉这家本土房企的悠久历史。

1975年,济南市政府设立济南市民用建筑统建办公室,历经济南市城市建设综合开发公司和济南市房地产开发总公司等阶段,并于2009年引进上海绿地集团转企改制,成立济南绿地泉景地产股份有限公司,并于201698日转型升级为山东绿地泉控股集团。

绿地泉集团改制以来,累计实现经营收入300多亿元,上缴税费达30亿元,仅2018年上半年上缴税费6.73亿元。资产总额达200亿元,实现大幅增长和跨越式发展,为城市建设和经济社会发展做出贡献。

手中有粮心不慌,20173月,绿地泉成功获取青岛两地块,进驻青岛的消息引发广泛关注。早在2011年,绿地泉已进驻泰安市场,迈出了规模拓展的第一步,此后,绿地泉陆续开辟济宁、青岛市场,实现了四城联动的布局。2018年,绿地泉誓要进驻齐鲁七城,实现更大发展。

“绿地泉今天的成就,得益于不断改革转型,勇于突破创新和持续推动发展。”绿地泉董事长刘岷表示。

除转型升级外,多元化发展也是本土企业实现突围的一项措施。

2016年绿地泉集团制定了五年战略发展规划,提出到2020年实现经营收入400亿并跻身中国企业500强的目标。绿地泉朝着“品质新生活综合服务和多元化发展的企业集团”的目标加速迈进,开启集团化发展的“泉”新征程。

除建设、物业、生态公司之外,绿地泉还成立新能源公司和绿地泉创客平台,积极推动文教产业、大健康产业发展,形成了较为完备的多元产业布局。

山东大学经济学院教授李铁岗认为,在国有企业市场化改革的道路上,绿地泉进行股份制改革的一系列举措,跟上了时代的步伐,很多等靠政府资源的国企,就这样被市场淘汰了,近年来的转型改制,正是绿地泉企业理念转变的体现。

上帝的归上帝,凯撒的归凯撒

市场狂飙、房价高企、政策调控,20年市场轮回中,伴随十九大报告、中央经济工作会议的召开,“租售并举”的供应侧改革,力保楼市稳定发展,“房住不炒”的“新房改”理念强力贯彻,楼市似乎又走到了新的历史档口。

翻看2017年济南企业商品房销售面积和销售金额前十名排行榜,一线房企垄断市场,令人欣喜的是,几家已经布局全国的本土实力企业鲁能地产、银丰地产依然表现突出。历经20年的发展,经过一轮轮洗牌,本土房企在起起伏伏中前进,不断做大做强,在日益激烈的竞争中渐行渐稳。

繁华与喧嚣终将回归理性与平静。机遇面前,实力、体制与理念,孰将成为房企的制胜之道?大浪淘沙,谁又能在这个号称百年产业的发展进程中留下一抹靓丽的身影?我们拭目以待。